1가구 2주택 양도세 비과세 기준 | 상속·세대분리 사례로 쉽게 정리

“부모님 명의 집을 상속받았는데, 제 명의 집이 이미 있어요. 이럴 땐 1가구 2주택이 되는 걸까요?” — 실제로 이런 질문이 요즘 정말 많습니다. 특히 상속과 세대분리가 얽힌 경우엔 양도세 비과세 여부가 헷갈리죠. 오늘은 2025년 세법 기준으로 1가구 2주택의 비과세 조건을 하나씩 정리해드릴게요. 수수료나 세금 부담을 줄이는 방법도 함께 보겠습니다.

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상속주택이 포함된 1가구 2주택의 기본 원칙

먼저 원칙부터 살펴볼게요. 일반적으로 상속으로 취득한 주택은 일정 요건을 충족하면 1가구 1주택으로 간주되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 상속주택을 받은 후 본인이 다른 주택을 가지고 있는 경우에는 예외가 생깁니다.

구분	비과세 가능 여부	비고
상속받은 주택이 먼저 취득된 경우	가능	본인 주택 양도 시 비과세 가능
본인 명의 주택이 먼저 있고 상속 발생	제한됨	일시적 2주택 예외 여부 검토 필요
세대분리 후 합가한 경우	복합적	실제 거주 여부·세대 기준 판단

세대분리·합가에 따른 세법 적용

세대분리 시점이 중요한 이유는, 양도세 비과세 판단 기준이 세대 단위로 이루어지기 때문입니다. 아들이 세대분리 후 다시 합가했다면, 합가 시점에 1가구로 복귀한 것으로 간주되어 2주택이 될 수 있습니다.

👉 단, 국세청은 ‘상속받은 주택은 주택 수 계산에서 제외’하는 예외를 두고 있습니다. 즉, 상속주택을 보유한 부모와 합가한 경우라면, 일정 요건을 충족하면 비과세 적용이 가능합니다.

비과세를 받기 위한 핵심 조건 3가지

• ① 상속개시일 이전에 본인 주택을 취득한 경우, 상속주택은 주택 수에서 제외 가능
• ② 상속받은 주택의 상속인이 1명이고, 피상속인 거주 주택일 것
• ③ 양도 전 2년 이상 거주 요건 충족

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관련 글 보기: 상속주택 절세 가이드

실수하기 쉬운 부분과 주의사항

주의: 상속주택을 비과세로 착각해 신고 누락 시 가산세가 발생할 수 있습니다. 반드시 ‘상속주택 제외 요건’ 충족 여부를 세무서에 확인하세요.

또한 재건축·현금청산 상태라면 양도 시점 판단이 중요합니다. 관리처분인가일 이후에는 양도로 간주될 수 있어 세금 부담이 달라집니다. 필요 시 전문가 상담(세무사)을 통해 절세 혜택을 검토하세요.

양도세를 줄이는 합법적 절세 꿀팁

• ✅ 상속주택은 일정 기간 보유 후 양도하면 비과세율 상승
• ✅ 동일 세대 내 다른 주택을 먼저 처분하면 양도세 절감
• ✅ 장기보유특별공제 활용으로 수수료·세금 절감
• ✅ 재건축 아파트의 관리처분인가일 이전 양도 시 절세 가능

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FAQ | 자주 묻는 질문

Q1. 상속받은 집이 있는데 제 명의 아파트를 팔면 양도세 비과세인가요?

상속주택을 제외할 수 있는 조건(상속개시일 이전 취득 등)에 해당하면 비과세 가능합니다.

Q2. 상속 후 세대분리 했다가 합가한 경우는 어떻게 보나요?

합가 시점에 1가구로 복귀하므로 2주택이 될 수 있으나, 상속주택은 예외 요건을 검토합니다.

Q3. 재건축 중인 주택을 양도하면 시점은 언제인가요?

관리처분인가일이 기준이 됩니다. 이 시점 이후 양도 시 세금 부과가 달라집니다.

Q4. 상속주택이 여러 명에게 분할된 경우에도 비과세되나요?

공동상속주택은 주택 수 계산에서 제외되지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다.

Q5. 양도세 절세를 위해 세무사 상담이 필요한가요?

복합 상속·합가 사례는 세대별 요건이 달라 전문가 상담을 권장합니다.

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작성자 안내
본 글은 블로그 운영자(익명)이 실제 상담 사례를 참고해 정리했습니다.
공식 안내 및 최신 기준은 반드시 국세청 홈페이지의 기관 공지를 확인하시기 바랍니다.
출처: 국세청 양도소득세 안내 (nts.go.kr)
최종 업데이트: 2025-10-17

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